Покупка квартиры через агенство, что нужно знать? Опции

[Mistress]

Уважаемые форумчане, прошу вашей помощи в разъяснении вопроса по покупке квартиры.

Ситуация такая: мои родители собираются купить мне квартиру, оформлять её будут на меня. Нашли подходящий вариант. Агент, как всегда они делают, в начале ставила сроки мол вам время подумать до такого то числа, если не надумаете буду продавать другим, а то на квартиру уже очередь, мы сказали да продавай, мы на такую сумму не согласны. Звонит она через неделю, говорит, что хозяин скинул цену до уровня, который нас устраивает вместе с оплатой риэлтерских услуг (блин, ненавижу агенства, по факту услуги с них никакой кроме сводничества с хозяином, а юридически ни за что не отвечают). Вобщем, договорились о внесении задатка. Мои вопросы:
1) Какие документы нужно проверить у хозяина при внесении задатка? Может кто подскажет какие ньюансы есть при оформлении задатка. На что обращать внимание.
2) Какие документы необходимы при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса?
В инете нашла информацию кусками. Буду благодарна вообще за любые комментарии по поводу нюансов купли-продажи.

Из инета (мои вопросы выделила жирным):

1.Покупатель должен быть уверен в том, что представленные продавцом документы, подтверждающие его право собственности, являются подлинными и правильно оформлены, а также исключено право третьих лиц на данную квартиру и квартира освобождена от всех видов обременений. Правоустанавливающими документами (документами, подтверждающими надлежащее добросовестное право собственности продавца на квартиру) могут быть:
- свидетельство о приватизации квартиры;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- договор дарения квартиры;
- договор купли-продажи квартиры;
- инвестиционный договор;
- прочие документы, подтверждающие юридический факт собственности на квартиру.
Это ясно, все документы должны быть у хозяина.
Юридическими документами, которые подтверждают отсутствие обременении на квартиру, могут быть:
- выписка из реестра об отсутствии ареста на квартиру;
- выписка из реестра об отсутствии залога на квартиру;
- справка о правах собственности на квартиру;
- справка об отсутствии долга за коммунальные услуги;
- справка об отсутствии долга за телефон;
- справка о том, что собственники квартиры являются дееспособными и не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- решение государственных органов опеки и попечительства о том, что предстоящая сделка не нарушает конституционные права несовершеннолетнего;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Кто должен брать вышеуказанные юридические документы? Можно ли требовать их наличие на процедуре оформления внесения задатка?

2.На момент нотариального заключения договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить пакет следующих документов (в оригиналах):
- паспорт (или документ, его заменяющий);
- справку о присвоении идентификационного номера;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
- справку-характеристику соответствующего БТИ и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества для отчуждения квартиры, которая действует три месяца со дня ее выдачи;
- справку из ЖЭКа о составе членов семьи и зарегистрированных в квартире лицах;
- справку об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных затрат и коммунальных услуг;
- справку предприятия связи об отсутствии задолженности за оплату телефона и услуг междугородной телефонной связи;
- решение государственного органа опеки и попечительства о том, что не нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры в случае ее продажи;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- справку о том, что продавцы не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Можно ли эти документы требовать при оформлении внесения задатка? Или только при оформлении сделки купли-продажи?

3.Как происходит сама процедура вселения? Вот отдам я задаток, когда нужно отдавать остальную сумму? После какого времени я вступлю в права собственности? Какие документы и где я должна буду получить?

Извините за такое кол-во вопросов и многа букав, но я в этом не шарю, никогда не приходилось совершать такие сделки, очень не хочется, чтобы где-то надули. Благодарю за внимание!
П.С. Я из Украины.

[Leia]

1) Какие документы нужно проверить у хозяина при внесении задатка? Может кто подскажет какие ньюансы есть при оформлении задатка. На что обращать внимание.

Мы вообще давали задаток чисто символический, просто в присутствии риелтора и ее начальницы 100 долларов, но у нас сделка была через 3 дня, у них все документы были готовы.

2) Какие документы необходимы при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса?

Мне кажется что покупателю самое главное выбрать хорошего ответственного нотариуса. Я пошла к тому с которым у нас работают все банки, узнавала у знакомых в банке. И уж он то проверит и все документы как следует.

3.Как происходит сама процедура вселения? Вот отдам я задаток, когда нужно отдавать остальную сумму? После какого времени я вступлю в права собственности? Какие документы и где я должна буду получить?

У нас было так - сумму передали после заключения договора купли-продажи, у нотариуса. Он оформил документы, дал подписать обоим, забрал документы себе и оставил нас для передачи денег, а муж пошел оплачивать в банк комиссию. Пересчитали деньги, муж принес квитанцию, нотариус спросил нет ли у сторон претензий и отдал документы. Продавец ушел, а мы пошли погуляли и вернулись за техпаспортом БТИ (вот этот момент я так до конца и не поняла - кто-то говорит что их надо самому оформлять, кто-то что там ничего не надо оформлять вообще, нам их делал нотариус - он нам их отдал).
Сестра покупала несколько лет назад в другом городе так они вообще оформляли как дарение, что бы налоги не платить. Там просто нотариус спросил - вы уже все порешали, они ответили да, он оформил бумаги и все. Но там вообще своя ситуация была - за дом были очень большие долги по коммуналке, реально чуть ли не половина стоимости дома. Сестра оплатила долги в счет стоимости дома, что бы можно было оформлять документы дальше.
Так что случаи разные бывают, мне кажется что лучше всего советоваться с нотариусом, который будет оформлять сделку.
Право собственности перешло в момент подписания договора, нам сразу отдали ключи и документы. Иногда договариваются что продавец будет съезжать и через месяц. Это все оговаривается в каждом конкретном случае.

Я когда оформляла, самолично проверяла все док-ты (на всякий пожарный) и естессвенно - ДО! До всего!. еще нюанс - проверь все счетчики, сверь показания с о счетами или книжками по оплате, я так лоханулась с электроэнергией, а агентство скрыло.

Мне повезло, я ничего не проверяла и все оказалось нормально, как-то даже не подумала проверить. Но вот недавно поняла насколько на самом деле это просто везение. Подруге выставили какой-то счет за воду еще за 90-е годы, причем индексированный, пересчитанный, сумма получилась очень так даже приличная. А они купили квартиру 3 года назад! И все справки есть, а все равно сказали - если не оплатите, мы воду перекроем (точнее вроде канализацию перекрывают, воду ж нельзя по закону) и судитесь с нами сколько хотите.

5% вроде, но я ещё уточню.

ничего себе, мы платили 2 % и зла не хватает - не за что берут эти деньги.

Да, Яр, многовато, обычно 2-3%. Но это уже не имеет значения. И смех и грех - дедуля отказался с нами сотрудничать потому что я попросила справку о том, что он дееспособен, обиделся шо п*здец. Так что я продолжаю поиски квартиры.

Может и к лучшему, я с неадекватными, которые не готовы предоставить все документы, сразу решила не связываться какой бы не был привлекательный вариант. В конце-концов покупка квартиры это большие деньги, очень не хочется потом неприятности получить в виде иска о признании договора купли-продажи недействительным.
Мало ли что там может вылезти - несовершеннолетние незаконно выписанные дети, находящиеся в местах лишения свободы и так далее.

Сообщение отредактировал Leia - 11.2.2011, 12:37