Покупка квартиры через агенство, что нужно знать? Опции

[Mistress]

Уважаемые форумчане, прошу вашей помощи в разъяснении вопроса по покупке квартиры.

Ситуация такая: мои родители собираются купить мне квартиру, оформлять её будут на меня. Нашли подходящий вариант. Агент, как всегда они делают, в начале ставила сроки мол вам время подумать до такого то числа, если не надумаете буду продавать другим, а то на квартиру уже очередь, мы сказали да продавай, мы на такую сумму не согласны. Звонит она через неделю, говорит, что хозяин скинул цену до уровня, который нас устраивает вместе с оплатой риэлтерских услуг (блин, ненавижу агенства, по факту услуги с них никакой кроме сводничества с хозяином, а юридически ни за что не отвечают). Вобщем, договорились о внесении задатка. Мои вопросы:
1) Какие документы нужно проверить у хозяина при внесении задатка? Может кто подскажет какие ньюансы есть при оформлении задатка. На что обращать внимание.
2) Какие документы необходимы при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса?
В инете нашла информацию кусками. Буду благодарна вообще за любые комментарии по поводу нюансов купли-продажи.

Из инета (мои вопросы выделила жирным):

1.Покупатель должен быть уверен в том, что представленные продавцом документы, подтверждающие его право собственности, являются подлинными и правильно оформлены, а также исключено право третьих лиц на данную квартиру и квартира освобождена от всех видов обременений. Правоустанавливающими документами (документами, подтверждающими надлежащее добросовестное право собственности продавца на квартиру) могут быть:
- свидетельство о приватизации квартиры;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- договор дарения квартиры;
- договор купли-продажи квартиры;
- инвестиционный договор;
- прочие документы, подтверждающие юридический факт собственности на квартиру.
Это ясно, все документы должны быть у хозяина.
Юридическими документами, которые подтверждают отсутствие обременении на квартиру, могут быть:
- выписка из реестра об отсутствии ареста на квартиру;
- выписка из реестра об отсутствии залога на квартиру;
- справка о правах собственности на квартиру;
- справка об отсутствии долга за коммунальные услуги;
- справка об отсутствии долга за телефон;
- справка о том, что собственники квартиры являются дееспособными и не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- решение государственных органов опеки и попечительства о том, что предстоящая сделка не нарушает конституционные права несовершеннолетнего;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Кто должен брать вышеуказанные юридические документы? Можно ли требовать их наличие на процедуре оформления внесения задатка?

2.На момент нотариального заключения договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить пакет следующих документов (в оригиналах):
- паспорт (или документ, его заменяющий);
- справку о присвоении идентификационного номера;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
- справку-характеристику соответствующего БТИ и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества для отчуждения квартиры, которая действует три месяца со дня ее выдачи;
- справку из ЖЭКа о составе членов семьи и зарегистрированных в квартире лицах;
- справку об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных затрат и коммунальных услуг;
- справку предприятия связи об отсутствии задолженности за оплату телефона и услуг междугородной телефонной связи;
- решение государственного органа опеки и попечительства о том, что не нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры в случае ее продажи;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- справку о том, что продавцы не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Можно ли эти документы требовать при оформлении внесения задатка? Или только при оформлении сделки купли-продажи?

3.Как происходит сама процедура вселения? Вот отдам я задаток, когда нужно отдавать остальную сумму? После какого времени я вступлю в права собственности? Какие документы и где я должна буду получить?

Извините за такое кол-во вопросов и многа букав, но я в этом не шарю, никогда не приходилось совершать такие сделки, очень не хочется, чтобы где-то надули. Благодарю за внимание!
П.С. Я из Украины.

[Mistress]

Благодарю!!!

5 баксов

А чем отличается задаток от аванса?

Сообщение отредактировал Mistress - 9.2.2011, 18:06

[Ксю:)]

Благодарю!!!


А чем отличается задаток от аванса?

Задаток - способ обеспечения исполнения договора. В случае неисполнения договора одной из сторон задаток либо остается у стороны его получившей, либо получившая сторона обязана вернуть в двойном размере. То есть задаток оформляется при уже заключенном договоре купли-продажи. Договор купли- продажи - основной договор, а договор задатка - дополнительный к этому договору договор.

Сейчас практика единая - все заключат предварительный договор и предусматривают штрафные санкции за его неисполнение. И в таком же порядке предусматривают возврат как я описала про задаток. Но тут фигурирует не как задаток, а как штраф.

Вывод: если вы оформите задаток, то в случае нежелания покупателя возвращать полученную суму в судебном порядке, вы сможете вернуть выданную сумму, но в том же размере, что выдали, а не в двойном.
А если вы оформите как аванс и предусмотрите, что в случае уклонения продавцом от заключения договора купли -продажи (не хочет продавать, передумал и т.д.) он возвращает вам полученный аванс и оплачивает штраф в размере 100% аванса.

Надеюсь доходчиво написала