Уважаемые форумчане, прошу вашей помощи в разъяснении вопроса по покупке квартиры.

Ситуация такая: мои родители собираются купить мне квартиру, оформлять её будут на меня. Нашли подходящий вариант. Агент, как всегда они делают, в начале ставила сроки мол вам время подумать до такого то числа, если не надумаете буду продавать другим, а то на квартиру уже очередь, мы сказали да продавай, мы на такую сумму не согласны. Звонит она через неделю, говорит, что хозяин скинул цену до уровня, который нас устраивает вместе с оплатой риэлтерских услуг (блин, ненавижу агенства, по факту услуги с них никакой кроме сводничества с хозяином, а юридически ни за что не отвечают). Вобщем, договорились о внесении задатка. Мои вопросы:
1) Какие документы нужно проверить у хозяина при внесении задатка? Может кто подскажет какие ньюансы есть при оформлении задатка. На что обращать внимание.
2) Какие документы необходимы при оформлении сделки купли-продажи у нотариуса?
В инете нашла информацию кусками. Буду благодарна вообще за любые комментарии по поводу нюансов купли-продажи.

Из инета (мои вопросы выделила жирным):

1.Покупатель должен быть уверен в том, что представленные продавцом документы, подтверждающие его право собственности, являются подлинными и правильно оформлены, а также исключено право третьих лиц на данную квартиру и квартира освобождена от всех видов обременений. Правоустанавливающими документами (документами, подтверждающими надлежащее добросовестное право собственности продавца на квартиру) могут быть:
- свидетельство о приватизации квартиры;
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- договор дарения квартиры;
- договор купли-продажи квартиры;
- инвестиционный договор;
- прочие документы, подтверждающие юридический факт собственности на квартиру.
Это ясно, все документы должны быть у хозяина.
Юридическими документами, которые подтверждают отсутствие обременении на квартиру, могут быть:
- выписка из реестра об отсутствии ареста на квартиру;
- выписка из реестра об отсутствии залога на квартиру;
- справка о правах собственности на квартиру;
- справка об отсутствии долга за коммунальные услуги;
- справка об отсутствии долга за телефон;
- справка о том, что собственники квартиры являются дееспособными и не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- решение государственных органов опеки и попечительства о том, что предстоящая сделка не нарушает конституционные права несовершеннолетнего;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Кто должен брать вышеуказанные юридические документы? Можно ли требовать их наличие на процедуре оформления внесения задатка?

2.На момент нотариального заключения договора купли-продажи квартиры продавец должен предоставить пакет следующих документов (в оригиналах):
- паспорт (или документ, его заменяющий);
- справку о присвоении идентификационного номера;
- правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру;
- справку-характеристику соответствующего БТИ и регистрации права собственности на объект недвижимого имущества для отчуждения квартиры, которая действует три месяца со дня ее выдачи;
- справку из ЖЭКа о составе членов семьи и зарегистрированных в квартире лицах;
- справку об отсутствии задолженности по оплате эксплуатационных затрат и коммунальных услуг;
- справку предприятия связи об отсутствии задолженности за оплату телефона и услуг междугородной телефонной связи;
- решение государственного органа опеки и попечительства о том, что не нарушены права несовершеннолетнего собственника квартиры в случае ее продажи;
- свидетельства о рождении несовершеннолетних детей;
- справку о том, что продавцы не состоят на наркологическом или психиатрическом учете;
- нотариально заверенное заявление о согласии второго из супругов на продажу совместно нажитого имущества.
Можно ли эти документы требовать при оформлении внесения задатка? Или только при оформлении сделки купли-продажи?

3.Как происходит сама процедура вселения? Вот отдам я задаток, когда нужно отдавать остальную сумму? После какого времени я вступлю в права собственности? Какие документы и где я должна буду получить?

Извините за такое кол-во вопросов и многа букав, но я в этом не шарю, никогда не приходилось совершать такие сделки, очень не хочется, чтобы где-то надули. Благодарю за внимание!
П.С. Я из Украины.

Ну все документы перечислили, даже более.
От покупателя требуется паспорт, справка и присвоении идентификационного номер и деньги. Ну и согласие супруга, если в браке. Часть документов предоставляет продавец, а часть вытягом из реестров берет нотариус из реестра во вроемя сделки.

Если время оплаты первого платежа растягивается во времени, то люди заключают предварительный договор купли-продажи. И в этом договоре фиксирую цену и сроки заключения основного договора купли- продажи. Также фиксируют что сумма в размере авансового платежа оплачена до подписания этого предварительного договора и будет зачислена в цену договора купли-продажи. То есть этот платеж это не задаток, а авансовый платеж. Предварительный догвор должен быть заключен обязательно в нотариальной форме.

Также можно заключит сразу основной договр купли-продажи, но предусмотреть рассрочку платежа и переход права собственности после полной оплаты.

В принципе все ньюансы может расказать нотариус.

У нотариуса забираете договор купли-продажи и несете его в БТИ. С момента регистрации в БТИ возникает право собственности. Также забирает ключи и вселяетесь, если она свободна, а желательно, чтобы она была свободна, а то придется через суд выселять.

5 баксов

Благодарю!!!




А чем отличается задаток от аванса?

Сообщение отредактировал Mistress - 9.2.2011, 18:06

Задаток - способ обеспечения исполнения договора. В случае неисполнения договора одной из сторон задаток либо остается у стороны его получившей, либо получившая сторона обязана вернуть в двойном размере. То есть задаток оформляется при уже заключенном договоре купли-продажи. Договор купли- продажи - основной договор, а договор задатка - дополнительный к этому договору договор.

Сейчас практика единая - все заключат предварительный договор и предусматривают штрафные санкции за его неисполнение. И в таком же порядке предусматривают возврат как я описала про задаток. Но тут фигурирует не как задаток, а как штраф.

Вывод: если вы оформите задаток, то в случае нежелания покупателя возвращать полученную суму в судебном порядке, вы сможете вернуть выданную сумму, но в том же размере, что выдали, а не в двойном.
А если вы оформите как аванс и предусмотрите, что в случае уклонения продавцом от заключения договора купли -продажи (не хочет продавать, передумал и т.д.) он возвращает вам полученный аванс и оплачивает штраф в размере 100% аванса.

Надеюсь доходчиво написала

Да, всё доходчиво написано, я всё поняла! Огромнейшее спасибище! Вы мне так помагаете! =)

Можно ещё вопросик?

При оформлении задатка Агенство оформляет договор на получение задатка у себя без нотариуса (типа нотариусу ж деньги платить надо). Но я не согласна. Я хочу заплатить нотариусу и оформить всё нотариально. Вопросы:
1) В случае оформления нотариально Агенство имеет право как-то учавствовать в подписании договора?
2) Если продавец нарушит условия договора на задаток, оформленного нотариально, кто будет отвечать за исполнение условий договора (возврат покупателю задатка) ? Кто приведёт весь этот процесс в исполнение?

Договор в простой письменной форме, как вы пишете в агенстве, будет никчемным - законодательно он не признается.

Оформлять только у нотариуса. И это будет предварительный договор. Тем более, что сумма оплаченной госпошлины будет зачисляться при заключении договора купли-продажи. Нет особых дополнительных затрат, но есть гарантия в случае чего права обратиться за защитой в суд и получить положительно для себя решение.

Если продавец нарушит, то он обязан вернуть поученную суму плюс штраф - то есть двойной размер. Естественно он добровольно не пожелает это сделать, нужно будет идти в суд, получать решение суда и взыскивать в принудительном порядке. Но честно Вам скажу, такое бывает редко. Обычно заключают и все остаются довольны

Сообщение отредактировал KsuShok - 9.2.2011, 23:05

KsuShok Вы моя спасительница!

Вооот) Значит, я не зря копаюсь в этом вопросе

Ксюшочек, помоги, пожалуйста, ещё в таком вопросе
Судя по инфо выкопанной в интернете, насколько я поняла задаток возможен только в том случае, если на момент его передачи уже заключен сам договор купли-продажи, обеспечением котрого и служит задаток. Если же договор купли-продажи еще не заключен (планируется заключить через месяц) передача задатка невозможна и эта сумма будет считаться авансом.
Верно ли я понимаю ситуацию и как следует поступить?

Верно понимаете и надо заключать однозначно предварительный договор купли-продажи

Здесь и ошибка.
Аванс с завдатком поменяли местами.

А как поступать? Требовать возврате. если не отдает идти в суд и в принудительном порядке требовать - последствия никчемого правочина



В чем ошибка-то?

Соственно в предварительном договоре (договор о намерениях) и прописывается сумма завдатка и условия его возвращения, в случае не заключения основного договора по вине одной из сторон.

Мистресс, на агенство ваще забей.
Получи телефон продавца и с ним веди разговор.

Mistress, для того, чтоюы вас ту не вводили в заблуждение, вы можете обратиться к нотариусу, который будет офрормлять договор купли-продажи и все вопросы сним урегулировать. Эта практика уже единая и она она вам все объяснит, учитывая что-то вы уже немного подковались

Завдаток возвращается покупателю в двойном размере, если осн договор не заключается по вине продавца.
И остается у продавца, если вина покупателя.
В этом прелести завдатка, срывается покупка-продажа (одна из сторон по вине другой получает ущерб упущен другой покупатель-продавец, упоущен пик цен или дно) и пострадавшая сторона в выигрыше.

Я не собираюсь вступать в прения. Функция задатка - обеспечение. Если для гарантии исполения предварительного договора предусмотреть обеспечение задатком, то в случае заключения договора купли-продажи этот задаток остается в продавца, поскольку он выполнил свое обязательство - заключил договор купли продажи. В таком случае нет оснований эту сумму задатка включать в стоимость квартиры, которая приобретается. А если это указано как аванс, то эта сумма зачисляется при оплате полной стоимости.
Это практика уже существует с принятия Гражданского клодекса и это не изобретание велосипеда. Все понятно и однозначно.

Т.е. это договор о намерениях совершить сделку купли-продажи? В итоге нужно 2 договора: задатка и предварительный? Я так понимаю?


Та с удовольствием бы, так продавец дедуля (ну на вид ещё бойкий мужик) сам ничё не шарит и типа хо через агенство чтоб не обманули

Товарищи, ещё вопрос. Этот дед получил квартиру в наследство. Остальные наследники написали отказ. Могу я требовать документы, подтверждающие этот отказ?

А аванс это ваще вид платежа.
Нет такого вида обеспечения заключения договора, как аванс

Не только можешь, но и должна!

Яра, почитайте что такое задаток и когда он прекращает свое действие. Также можете посмотреть судебную практику или тексты предварительнх договоров. За свою практикуни разу не встречала в предварительном договоре формы обеспечения задатком. При чем нотариусы разые. Но, сколько юрЫстов. столькло мнений.
Я больше не желаю на профессиональную тематику обсуждать, мне этого хватает на работе выше крыши . Тут абсолютно ничего личного

Девоньки, подскажитееееее, пожалуйстаааа

Т.е. это договор о намерениях совершить сделку купли-продажи? В итоге нужно 2 договора: задатка и предварительный? Я так понимаю?

Это обязанность нотариуса.
Кроме того, в обоих договорах отдельным абзацом прописывается, что предмет договора не э в заставы, аренды, не закледене, не фыгуруэ в доворы кредиту, на нього не маэ прав у третых осіб и пр..у чому підписується продавець
правочин вчиняється прадавцем, який не перебуває у хворобі. нужді, або під тиском третіх осіб.


Это стандартный текст договора у нотариуса.
За него заплатите нотариусу.
Нам 800 грн обошелся


Я только с завдатком и знаю договора-купли продажи недвижимого имущества
И сама такой договор подписывала.


При чем здесь это?
Конечно ничего такого.
Вы своим опытом, я своим делимся...


Ух....
Уже и не знаю, может мой опыт неправильный...
Мож насоветую тут с три короба, а неправильно. Поэтому я удаляюсь

Мистресс, а дед не хочет довольствоваться правом выбора нотариуса? И без агенства обойтись.
Или услуги агенства 50/50.